Voici quelques éléments de base à connaître pour débuter correctement dans l'immobilier.
Il faut viser les petites surfaces (20m² max) :
- Plus la surface est petite, plus la rentabilité est importante
- Plus la surface est petite, plus ça se loue facilement et rapidement
Il faut viser les zones proches des écoles/universités :
- C'est la garantie de louer tout le temps
- Les étudiants ne louent quasi exclusivement que des studios
- Jamais de problème de paiement car souvent boursiers et/ou les parents qui payent derrière
- L'immobilier étudiant est un placement qui traverse les crises sans encombre
- Le rallongement des études est en croissance permanente
Pour ne pas payer des charges de copropriété trop élevées, il faut viser :
- Des immeubles récents (< 10 ans)
- Des immeubles sans ascenseur
Au niveau rentabilité, pour 50 000 Euros investis, comptez une rente de 300 Euros par mois soit 3 600 Euros par an, brut, montant duquel il faut déduire :
- Les frais de copropriété/syndic (entretien immeuble, salaire concierge, assurances, etc ...)
- Les éventuels frais d'agence pour la gestion locative
- L'augmentation de l'impôt sur le revenu si vous êtes imposable
- La taxe foncière dont il est possible d'avoir une estimation sur simple appel aux impôts avec la surface et le nom de la rue (le montant diffère d'une rue à l'autre).
(+ une 1ère année à vide, qui ne sert qu'à payer les frais de notaire)
La rentabilité brut tourne autour de 7%, il est plus intéressant d'acheter comptant un ou plusieurs appartements car à crédit l'opération est nettement moins intéressante.
Pour la gestion locative, soit vous faites tout vous-même, soit vous passez par une agence qui vous facturera des frais de gestion, le must étant que l'agence soit la même que celle de la copropriété/syndic, la gestion locative c'est :
- La recherche de locataires avec vérification de solvabilité etc.
- Les visites avec états des lieux
- La rédaction des baux
- La gestion de la compta, des débits/crédits (loyers qui rentrent, charges qui sortent etc ...), il n'y a rien à faire, vos revenus locatifs arrivent automatiquement sur votre compte, ainsi que le calcul de ce qui doit être déclaré chaque année aux impôts avec les différentes déductions etc.
- La gestion des cautions et des éventuelles réparations (devis, suivi travaux, ...).
Personnellement je conseille de tout faire gérer par une agence, les avantages :
- Quasiment rien à faire
- Les agences ont des potentiels locataires dans leur base client et en voient défiler tous les jours
- Tout est carré, on parle quand même d'immobilier, les sommes en jeu sont importantes, parfois mieux vaut perdre un peu d'argent mais avoir la garantie de ne pas avoir de pépin.
Les avantages de tout gérer soit même :
- Economie des frais de gestion locative
- Les potentiels locataires ne passent pas par une agence et ne payent donc pas de frais d'agence (environ 350 Euros) donc sont plus faciles à trouver mais c'est à double tranchant, c'est-à-dire qu'au contraire ils sont peut-être plus fragiles financièrement parlant.
Il faut viser les petites surfaces (20m² max) :
- Plus la surface est petite, plus la rentabilité est importante
- Plus la surface est petite, plus ça se loue facilement et rapidement
Il faut viser les zones proches des écoles/universités :
- C'est la garantie de louer tout le temps
- Les étudiants ne louent quasi exclusivement que des studios
- Jamais de problème de paiement car souvent boursiers et/ou les parents qui payent derrière
- L'immobilier étudiant est un placement qui traverse les crises sans encombre
- Le rallongement des études est en croissance permanente
Pour ne pas payer des charges de copropriété trop élevées, il faut viser :
- Des immeubles récents (< 10 ans)
- Des immeubles sans ascenseur
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Le plus compliqué étant d'acheter, car il y a peu de bien de ce type à la vente, c'est un placement très prisé par les personnes à la retraite qui veulent se faire un complément. Donc pour acheter il faut soit avoir des relations, soit chercher sur les annonces Internet, soit en agence (frais d'agence en plus des frais de notaire par contre). |
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Au niveau rentabilité, pour 50 000 Euros investis, comptez une rente de 300 Euros par mois soit 3 600 Euros par an, brut, montant duquel il faut déduire :
- Les frais de copropriété/syndic (entretien immeuble, salaire concierge, assurances, etc ...)
- Les éventuels frais d'agence pour la gestion locative
- L'augmentation de l'impôt sur le revenu si vous êtes imposable
- La taxe foncière dont il est possible d'avoir une estimation sur simple appel aux impôts avec la surface et le nom de la rue (le montant diffère d'une rue à l'autre).
(+ une 1ère année à vide, qui ne sert qu'à payer les frais de notaire)
La rentabilité brut tourne autour de 7%, il est plus intéressant d'acheter comptant un ou plusieurs appartements car à crédit l'opération est nettement moins intéressante.
Pour la gestion locative, soit vous faites tout vous-même, soit vous passez par une agence qui vous facturera des frais de gestion, le must étant que l'agence soit la même que celle de la copropriété/syndic, la gestion locative c'est :
- La recherche de locataires avec vérification de solvabilité etc.
- Les visites avec états des lieux
- La rédaction des baux
- La gestion de la compta, des débits/crédits (loyers qui rentrent, charges qui sortent etc ...), il n'y a rien à faire, vos revenus locatifs arrivent automatiquement sur votre compte, ainsi que le calcul de ce qui doit être déclaré chaque année aux impôts avec les différentes déductions etc.
- La gestion des cautions et des éventuelles réparations (devis, suivi travaux, ...).
Personnellement je conseille de tout faire gérer par une agence, les avantages :
- Quasiment rien à faire
- Les agences ont des potentiels locataires dans leur base client et en voient défiler tous les jours
- Tout est carré, on parle quand même d'immobilier, les sommes en jeu sont importantes, parfois mieux vaut perdre un peu d'argent mais avoir la garantie de ne pas avoir de pépin.
Les avantages de tout gérer soit même :
- Economie des frais de gestion locative
- Les potentiels locataires ne passent pas par une agence et ne payent donc pas de frais d'agence (environ 350 Euros) donc sont plus faciles à trouver mais c'est à double tranchant, c'est-à-dire qu'au contraire ils sont peut-être plus fragiles financièrement parlant.